Tak zwane zalania sąsiedzkie są dosyć częstym problemem w budynkach wielokondygnacyjnych. Nie zawsze jest to tylko problem powstałych w lokalu szkód, ale niestety często są one też problemem konfliktów sąsiedzkim. Wielu z nas wychodzi z założenia, które jest dla nich wręcz oczywistością, że sąsiad, który zalał mieszkanie innego sąsiada jest zobowiązany do naprawienia szkody. A co w sytuacji, w której sprawca odmawia wypłaty odszkodowania? Niestety tutaj sprawa nie jest taka oczywista. Będą, bowiem sytuacje, w którym nie powstanie obowiązek naprawienia szkody. W niniejszym artykule przedstawimy Państwu po krótce, jakie są możliwe rozwiązania, jeśli dochodzi do zalania mieszkania.
Ubezpieczenie OC w życiu prywatnym – warto je posiadać.
Najbardziej komfortową sytuacją, zarówno dla sprawcy jak i dla poszkodowanego, będzie niewątpliwie sytuacja, w której sprawca zalania ma wykupione ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, które obejmuje także zalanie mieszkania sąsiedzkiego. Takie ubezpieczenie OC w życiu prywatnym jest bardzo przydatne. Jego koszt zazwyczaj nie przekracza kwoty kilkudziesięciu – kilkuset złotych rocznie. Warto zapłacić, tą stosunkową niewielką kwotę, aby mieć spokój i nie musieć martwić się, za co naprawić mieszkanie sąsiada. W sytuacji, w której posiadamy wykupione ubezpieczenie OC w życiu prywatnym za naprawienie szkód w mieszkaniu sąsiada, które mogą wynosić nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt złotych, zapłaci nasze towarzystwo ubezpieczeniowe. Zaoszczędzimy w ten sposób, nierzadko dużą kwotę, a na dodatek nasz sąsiad nie będzie toczył z nami walki o wypłatę odszkodowania.
Może być oczywiście również tak, że zalany sąsiad także posiada wykupione ubezpieczenie swojego mieszkania i postanawia zwrócić się o wypłatę odszkodowania do swojego towarzystwa ubezpieczeniowego. Jeśli wypłaci ono odszkodowanie, to prawdopodobnie zwróci się do sprawców zalania z tzw. regresem ubezpieczeniowym tj. żądaniem zwrotu wypłaconej tytułem odszkodowania kwoty. Także i w tej sytuacji, jeśli mamy wykupione ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, możemy zażądać od naszego towarzystwo ubezpieczeniowego zwrotu wypłaconej kwoty towarzystwu ubezpieczeniowemu naszego poszkodowanego. Nie zawsze jednak nasze towarzystwo ubezpieczeniowe zwróci wypłaconą kwotę. Kiedy tego nie zrobi? Nie zrobi tego na przykład w sytuacji, w której uzna, że zalanie powstało bez winy sprawcy. Czy zatem w takiej sytuacji sprawca musi samodzielnie wypłacić odszkodowanie? Tutaj właśnie przechodzimy do najważniejszej części, w której wskażemy, kiedy sprawca nie będzie zobowiązany do wypłaty odszkodowania za zalanie mieszkania sąsiada. Podana poniżej sytuacja będzie dotyczyła każdego sprawcy, niezależnie od tego czy sprawca ma wykupione ubezpieczenie OC w życiu prywatnym, czy poszkodowany ma ubezpieczone mieszkanie, czy też po prostu towarzystwo ubezpieczeniowe odmówiło wypłaty odszkodowania.
Zalanie mieszkania sąsiada – odpowiedzialność na zasadzie winy czy na zasadzie ryzyka?
Na pierwszy rzut oka oczywistym wydaje się być, że w każdej sytuacji, w której dochodzi do zalania mieszkania sąsiada sprawca musi wypłacić odszkodowanie. Taki wniosek możemy wyciągnąć analizując art. 433 kodeksu cywilnego, który mówi, że „Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.”
W przepisie tym nie ma mowy o tym, że sprawcą musi być właściciel. Niestety, a dla sprawców na szczęście, powyższa regulacja nie będzie miała zastosowania do sytuacji, w której doszło do zalania cudzego mieszkania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego wydanym w składzie 7 sędziów, dnia 19 lutego 2013 r. (sygn.. akt III CZP 63/12) do zalania mieszkania będzie miał zastosowanie art. 415 kodeksu cywilnego, który brzmi:, „Kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę obowiązany jest do jej naprawienia”. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że nie ma znaczenia czy zastosowanie będzie miał tutaj art. 433 kc czy też art. 415 kc. W praktyce jest to jednak bardzo istotne, bo przepisy te bardzo różnią się od siebie. Art. 433 kc przewiduje odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, zaś art. 415 kc odpowiedzialność na zasadzie winy. Co to oznacza w praktyce? Poszkodowany będzie zmuszony udowodnić nie tylko fakt zalania, ale przede wszystkim to, że zdarzenie powstało na skutek działania lub zaniedbania ze strony sąsiada. Jeśli sąsiad pozostawi odkręconą wodę w łazience w zamkniętej na korek wannie to zalanie mieszkania poniżej będzie niewątpliwie jego winą, bo było to jego zaniedbanie. Jeśli jednak zalanie powstanie na przykład na skutek pęknięcia wężyka doprowadzającego wodę do kranu, a wężyk ten był należycie konserwowany i doszło do pęknięcia, bo był wadliwy to ciężko tutaj będzie wykazać Twoją winę.
Bardzo istotne jest także to, że art. 415 kc nie wskazuje na właściciela mieszkania. W praktyce oznacza to, zatem, że za zalanie mieszkania sąsiada odpowiada każdy – właściciel, najemca czy nawet gość, ale oczywiście pod warunkiem udowodnienia jego winy.
Odpowiedzialność za zalanie sąsiada na zasadzie winy – co to oznacza w praktyce?
W praktyce, po dniu 19 lutego 2013 r., niemalże każdy ubezpieczyciel odmawia wypłaty odszkodowania za pęknięty wężyk doprowadzający wodę. W sytuacji, bowiem, w której zalanie mieszkania powstało na przykład na skutek pękniętego wężyka (takie zalania są najczęstsze), jeśli odmówimy wypłaty odszkodowania poszkodowanemu, ubezpieczycielowi poszkodowanego, który żąda od nas zapłaty na zasadzie regresu ubezpieczeniowego, to te podmioty, w przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego będą musiały wykazać, że zalanie powstało z naszej winy. Ciężar wykazania winy ciąży tutaj na tych podmiotach, a nie na nas.
Jakie jest rozwiązanie tego problemu?
Dla poszkodowanych – ubezpieczajmy swoje mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych z włączeniem ryzyka zalania. Pamiętajmy jednak, aby zawsze, przed podpisaniem umowy ubezpieczeniowej, dokładnie przeczytać OWU. Nie będziemy wówczas zależni ani od tego czy nasz sąsiad z góry posiada ubezpieczenie OC, ani od tego, czy to była jego wina, że nas zalało.
Dla sprawcy – zanim wypłacisz odszkodowanie sąsiadowi zwróć się do dobrego prawnika. Być może w ogóle nie musisz nic płacić i zaoszczędzisz sporą kwotę.
